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在筑城，写字楼投资早已不是新鲜事，近几年活跃起来的写字楼投资市场以其广阔的市场空间被称为继商业地产投资之后新的物业投资“金矿”。然而在投资政策和市场综合因素的影响下，写字楼投资并非如许多投资者预计的那样一路坦途：租金回报不如预期的理想，即使是中心区写字楼也面临空置的窘境……目前筑城写字楼投资现状如何？怎样才能选择到理想的写字楼投资物业？近日记者针对这些问题进行了采访。

项目与项目之间的价差增大 

 从去年第四季度开始，疲软多时的筑城写字楼市场就开始出现价格爬高的迹象，而今年以来，写字楼市场的一个显著特征就是项目之间的价格差距明显拉大。从今年第三季度末的统计数据来看，写字楼之间的价格差距最高的已经翻番，如价格屡创新高的香格里拉大厦均价达到12000元/平方米，进入销售后期的鑫都财富大厦均价达到6600元/平方米，一些近期内出现的写字楼新面孔如万象国际、峰会国际、摩卡空间，入市价格就普遍达到均价5500元/平方米左右，而一些早期销售的项目如华亿大厦、城市方舟、银座商务大厦、鸿灵·都市商务楼等价格则普遍在4500元/平方米的位置徘徊。 

伴随着我市写字楼市场价格差距的拉大，写字楼投资市场出现价格两边倒的投资趋向，一方面一些资金量较大的投资者，特别是省外投资者，看好高价写字楼市场的增长空间，认为高价写字楼意味着高投资回报率;另一方面一些中小投资者一味跟风低价写字楼市场，只看买价，不看租价，忽视了物业的软硬件设施和投资回报率。此外，值得注意的是近期出现的部分高价位写字楼项目，本身是写字楼立项，但是定位上却是作为写字楼和商住一体，并以一些独特的户型卖点吸引投资者和置业者。对于写字楼而言，户型并非投资考虑重点，和住宅项目一样，办公性质的大量入住会影响到居住功能，反过来写字楼项目中融入过多的住户，也会使写字楼的整体形象和品质大打折扣。以上诸多因素都从一定程度上加大了写字楼的投资风险。

对投资回报盲目乐观 

对于写字楼投资者而言，投资回报率是普遍最为关心的问题，根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为“年收益×１5年＝房产购买价”，若物业年收益×１5年大于购房款，则表明该项目尚具投资价值。然而目前筑城投资者关于投资收益的相关数据，多半是从楼盘销售人员那里得到的，这样的投资回报率数据多半缺乏充足的调查论据，存在一定的租金泡沫，加之目前我市在建在售写字楼多半位于中华路、中山路、都司路等一、二级中心路段，常常被认为城市主中心区土地稀缺性强，增值空间大，因此投资者对于写字楼的投资回报率多半持乐观态度。 

实际上，影响写字楼投资回报率的因素很多，投资者在计算投资回报率时不能一味算“净账”，而忽视了投资过程中的一些附加费用的支出。例如在商业项目按揭方面，银行向写字楼提供的贷款成数低且利率比住宅物业高，因此需要较强的首付能力和还贷能力，出租写字楼所涉及的税费、前期基础设施的投入、空档期及空档期的物业管理费用等应在投资回报率当中作相应折算。

目前我市写字楼市场除纯投资者外，这类投资群体也越来越多：购买写字楼的主要目的是为了自用，但是在购买时有前瞻性的判断，既为企业扩充留下充裕空间，富余的一部分则出租作为物业投资。无论是哪一类投资者对于写字楼的投资回报率都不能盲目乐观，写字楼的空档风险更大，当写字楼租不出去的时候，它只能闲置在那里，而不能像住宅一样，可以自住，这样不但不会产生其他利润反而会消耗资金，增加投资风险。

忽视写字楼投资软环境

记者在对主要在建在售写字楼的采访中了解到，地段、价格和投资回报是投资者普遍集中关注的问题，然而由于不带自用性质，绝大多数投资者往往忽视了对物业本身品质的关注。不过对于写字楼承租人而言，竖向交通的便利性、停车位的配置比例、入户大堂的安排、结构布局的合理性、智能化配套设施等，直接影响到使用过程中公司的整体形象和办公便捷性，因此软硬件设施正受到越来越多企业的关注，也直接影响到投资写字楼物业的出租率和租金回报。 

此外，还有一个容易被投资者忽略的软环境，即写字楼的物业管理，商业地产可以通过物业在资产运营管理后期实现保值增值，同为投资型物业，写字楼的增值、保值相当程度上也是通过物业管理服务来实现的，物业管理公司直接决定写字楼的车位管理、保洁服务、温控系统、治安管理等诸多方面的问题。据了解，目前我市部分新建写字楼项目还开展了代投资者出租物业的服务，这一服务可以大大减少投资者的管理时间和精力，因此选择投资写字楼时，对物管公司的了解必不可少，最好选择品牌物管公司代理的写字楼项目进行投资。