上海办公室装修公司

　　随着城市经济的发展，人们对现代写字楼的商务价值逐渐认同。合肥当前正面临“中部崛起”的大好发展机遇，随着合肥城市经济的加速发展、“长三角”部分产业的转移，以及工业化程度的提升，商贸、金融、中介服务行业将会大幅度跟进，这就需要作为重要商务场所的专业化写字楼的大量涌现。自2003年以来，合肥写字楼市场的取得了一定的发展，市场渐趋成熟。

　　1、发展起步晚，发展速度较为平稳。

　　合肥较大规模的的写字楼开发是从2003年前后，在此之前，写字楼开发较为零散，未能形成规模。随着房地产市场和合肥市经济的强劲发展，直接刺激写字楼物业的发展。2003年前后，合肥市出现了一批写字楼，如天徽大厦、万通大厦等。写字楼的开发开始规模化，而且逐渐向多功能、现代化、智能化发展，写字楼的办公理念、设计理念、服务理念等都得到较好的诠释。如财富广场、中环国际广场等。

　　2、中低端产品占据市场主流，高端产品较少，市场细分正逐步体现。

　　受销售价格和租金水平的限制，合肥写字楼物业主流产品开发集中在中低档，低档物业以沿街商住两用的商住楼为主，如中州世纪广场，世纪云顶、黄金广场等。中档物业以纯正的第三代写字楼为主，开始关注舒适、效率、环境、开放度的融合，推动商务层面、商务场所、商务形象的相互支撑与提升，代表物业有中环国际广场、财富广场等。合肥市现有的纯写字楼以该类物业为主，各物业除在地段上的差别，其项目属性本身的差异很小。

　　进入07年以来，合肥写字楼市场正逐步步入细分，如以政务区新城国际、长江西路置地投资广场的代表高端写字楼逐步面试。而以格林硅谷为代表的独栋写字楼也已面世。

　　3、分布零散集中度低

　　合肥的写字楼分布比较分散，而且每个区域的写字楼数量都很少。除长江路沿线和市府广场中心区板块由于规划定位的导向作用，写字楼物业相对较集中，其他片区则都很零散。

　　从销售、出租情况来看，合肥写字楼的版块分布和客户群分布具有一定的特点。

　　4、写字楼价值被低估价格存在一定上涨空间。

　　合肥在售写字楼物业价格最高价为6300元/平方米，普通产品价格在4000元/平方米左右，与高档住宅价格基本持平，价格存在一定上升空间。由于写字楼物业投资门槛较高，写字楼的销售存在一定难度。

　　5、从投资回报的角度分析，写字楼投资回报率较高，但由于受准写字楼(商住楼)的挤压，租金的上升速度较慢。

　　合肥写字楼典型样本租金价格一览类别名称地理位置租金水平项目特点纯写字楼财富广场庐阳区濉溪路40-55元/平方米形象好、管理好、内部设计合理，车位不足。

　　总结：在经历了一段时间的发展后，合肥写字楼市场已初步成熟，市场细分也逐步体现，合肥写字楼市场也将迎来新一轮发展期。因此，只要找准本顶目的目标客户群定位，本项目地块写字楼地块的建设是可行的，并将对本项目地块的价值提升起到很好的作用。

　　二、合肥市商业市场研析

　　(一)经济的发展直接升级大众消费模式和商业模式

　　1、2006年，城区人口230万，人均GDP达3000美金，2010年，城区人口将达到300万，人均GDP达5000美金；

　　2、当人均GDP达到2000美金之后(合肥06年人均GDP为2.32万元)，为适应城市发展，商业形态开始出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生，大型购物中心，超市等，此时休闲主题商业业态比重集聚上升，将达到50%；

　　3、休闲娱乐经济开始集中整合，出现SHOPPINGMALL和休闲娱乐主题街区；

　　4、合肥旅游产业的大规划成就其为国民经济的支柱之一，同时带动了餐饮文化、酒吧休闲文化和旅游购物的发展。

　　结论：经济的发展直接升级大众消费模式，合肥商业升级已全面展开，因此，因势利导是商业规划的明智之举。