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　　北京的高档写字楼市场的发展经历了两个高峰。这两次高峰的形成分别是由两个主要事件作为主导的。这两次的主要事件第一次是人民币汇率的大幅度调整，第二次是北京申奥成功。

　　北京的高档写字楼市场从上世纪80年代后期才逐步建立起来，随着90 年代初亮马大厦、京广中心和国贸中心的建成而迅速发展。从1995 年至1998 年的4年当中，甲级写字楼的每年的供给量迅速从几万平米增长到百万平米，而其中吸纳量也随之稳步上升到将近80万平米。

　　1993 年底至1994 年初，人民币兑美元的汇率从100 美元兑551.49 元人民币骤然调整为100 美元兑870.8 元人民币。

　　从投资角度看，一夜之间同样一个美元的外商直接投资可以带来原先1.58 美元的效用；从出口角度看，原先一美元买到的产品只需要63 美分就能够买到。因此，不仅中国的各个行业都成为外商竞相投资的热点，而且出口需求在短期内得到最大限度的释放。

　　外商在中国大陆积极的商业活动无疑推动了对国内高档写字楼的需求，北京作为当时全国的经济中心，更是受到各国资金的追捧。政策的逐步开放打开了外商投资的方便之门。外资的大量涌入给北京写字楼的供给和需求两个方面都带来了极大的利好。北京的高档写字楼市场迎来了第一个高潮。由于较高的供给量的冲击，空置率在这一段时间也一度激增到35% 左右。租金在1995 年竟然达到了54 美元（当时454 元人民币）每平米的天价。

　　但是随着1999 至2003 年市场供给量稳定在一个较低水平，之前的供给量被逐步消化。空置率也随之下降到10% 到20% 这个区间。租金也从54 美元一路下跌到1999 年的19 美元（当时158 元人民币）每平米的历史最低点。

　　2004 年至今是甲级写字楼市场的供给与需求的第二个高峰。由于受到成功申办2008 年奥运会的影响，北京高档写字楼重新成为了投资热点。在这三年半的时间里，供给量一直保持在较高水平，同样高涨的市场吸纳量保证了空置率在10%到15% 之间徘徊。平均租金由于市场存量的加大始终没有再突破30 美元每平米的高线。目前甲级写字楼平均租金在21美元至22 美元每平米之间。

    （陈聪 第一太平戴维斯高级分析师）