上海办公室装修公司

写字楼评级的“软性”因素，主要包括开发商的背景、物业管理公司的声誉以及写字楼外立面、内装修标准以及设施选用的品牌因素等。其中，开发商的写字楼营销模式，是评定写字楼等级的重要因素之一。通常高品质的国际甲级写字楼或甲级写字楼会采取只租不售的策略，即使部分面积进行销售，通常也不会在楼层内作产权分割。

然而即使是“权威”的国际“五大行”代表对此亦有意见上的分歧。

究竟能否分割出售？五大行代表有分歧

正方 戴德梁行 卓奇乐：可以分割出售

戴德梁行写字楼部董事卓奇乐认为，是否分拆或者产权分割出售，并不是写字楼是否被称作甲级的关键因素。

“例如，位于香港中环的力宝中心，它是分割出售的，但直到现在为止，并没有人说它不是甲级写字楼；另外，香港皇后大道9号项目也是一个典型的例子，曾经，最高的买卖成交价格达到每平方米20万港元，至今，在香港可能都没有写字楼买卖超越这个售价。这些物业都没有因为分割出售而影响它们的甲级品质。”

卓奇乐表示，在物业出售之后，会有“业主公约”制约业主的责任和权利，另外还有专业的物业管理公司来执行公约，约束业主及租户的行为。

对于写字楼租户的选择，卓奇乐表示，分散出售的写字楼的确无法约束小业主应该租给谁，或不应该租给谁。“但甲级写字楼的租金这么高，已经给租户设置了一个门槛，一般实力不够的企业根本无法承受甲级写字楼的租金，这已经限制了租户的品质。”另外，写字楼物业不像零售业的商业物业，对于“隔壁邻居”那么看重。“关上门就是自己的天地，出了门到了公共区域只要遵守公约就可以了。”

反方 世邦魏理仕 江浩添：必须只租不售

在上海，甲级写字楼历来由纯租赁经营和可售型两种，但从理论上来说，甲级写字楼只能是“纯租型”的。

对于纯租的写字楼而言，开发商必须作为大业主长期持有，所以会更注重项目作为长期投资所依赖的租金收益，因此会格外注重楼宇的建筑施工质量、后期维护和资产管理。由于业主的唯一性，可以实施综合的市场、租赁及管理战略，会更好的管理租客的信息资料，保证物业管理的质量以及确保物业整体的租金收益。

而可售型写字楼，在硬件上虽然也完全可以达到“甲级”标准。“但是，我们认为，一旦分拆出售，写字楼的内在价值就会降低很多，其中最大的一个因素就是物业管理。”由于开发商对于物业的负责期限最多不过一两年，之后就出售给小业主分别持有，而小业主由于利益各不相同，因此必然难于统一管理。

就租户而言，大公司一般不愿意向小业主租写字楼，因为小业主难以满足大租户很多非租金方面的要求，比如说，租户要求扩租，但隔壁是别的业主的。这导致分散出售的写字楼难以保证租户质量，一般像世界500强这样的知名企业，更加不会从小业主手中租用写字楼。

另外，小业主购买写字楼目的千差万别——有的自用，有的投资。所以无法就物业制定一个整体的租赁方案。同时，小业主购买的写字楼单元还存在买卖上的流通性，随着各自购买目的的不同，导致对于租客信息资料的管理以及整体的租金收益的维护极为困难。

中立 仲量联行 陈立民：超甲级才不能出售

陈立民表示，有些“出售型”写字楼的硬件指标的确达到了甲级标准，所以，不能因为“分割出售”，就说它们一定不是甲级写字楼。“但可以肯定是，它们一定不是超甲级写字楼。”

他分析认为，从三方面来看，分拆出售的写字楼难以达到较高的标准。其一，任何写字楼随着时间推移，都存在一个大楼维护的问题。如果是拆分出售的写字楼，大规模的改造很难统一进行，比如说大堂显得陈旧落后需要改造了，像这样“大动作”的维护和改造就很难争取到所有小业主的一致认可，虽然不改造也能维持，但很难继续保持一流写字楼的水准。

其二，知名的大租户一般不愿进驻分拆出售的写字楼。大租户一般不愿跟小业主分别讨论租金问题，比如说跟A业主谈好一个租金价格，但难保也能跟B业主谈妥，到时候是留还是走，很难决断。也有可能跟A业主谈好了，B业主觉得你“跑”不掉，于是要求要加租金。而租户的规模和质量是影响写字楼品质非常重要的因素之一。

第三，在同一栋写字楼里存在多个不同业主难免产生同质性竞争，业主之间为了争取租户而降低租金，导致租金出现“割喉”式竞争，大大降低写字楼应有的价值。

陈立民告诉记者，在香港，甲级写字楼，被分为A1、A2、A3三个级别，A1级别的写字楼就是甲级写字楼中的高端产品。目前仲量联行正在制定一个“超甲级写字楼”的判断标准，其中一个标准，就是不可以分拆出售。

“据我了解，目前上海的超甲级写字楼不超过10栋。”

评级标准一成不变？部分开发商有意见

硬件 并非一个不能少

评价写字楼的品质，不能孤立的考虑项目本身，它与周边环境是一个分不开的整体，不仅建筑体积本身规模应比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性；因为写字楼客户比较看重知名企业的群聚效应，项目周边必须要有强大的综合配套，形成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上甲级写字楼的。

万达商业广场总经理王寿庆表示，由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量。以王寿庆的意见，虽然五角场万达广场的三栋写字楼建造标准颇高，但在硬件设施方面尚未达到甲级标准。对于甲级写字楼设施的衡量，仲量联行的主要标准包括了交房标准、建筑施工、单层面积等方面。他还认为，要被评为甲级写字楼并不一定都要符合每一项标准，不过必须达到大部分指标。当然，随着目前市场情况的不断变化和建筑技术的发展，这些指标还会不时更新。

大宁国际商业广场事务总监梁美芬以大宁国际商业广场内办公楼为例，“任何建筑标准都要符合因地制宜的准则，在材质的选择上，要与整体建筑的风格相一致，并不是所有建材采用全进口材料就是好的，无论硬件上采用如何高标准的建造、装修，一定要给人一种大方、得体、舒适的感觉，不能给人这样的感觉，那么如何高唱‘甲级’，也没有多大意义了。”

海泰地产集团副总经理陈隽玮认为，所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为在我国现行的建筑设计规范里无法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是在以一些像戴德梁行、世邦魏理仕等公司为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇。不过，陈隽玮承认，虽然没有最确切的标准定义，但如戴德梁行、世邦魏理仕、高力国际等“引进”的甲级标准在市场上仍是具有典范和通行意义。

作为北外滩板块旁唯一的一座钢结构的建筑，地处四川北路商圈的海泰国际大厦就是按照甲级硬件标准建造的写字楼，其总建筑面积3.3万平方米，楼高100米，总楼层30层(实际27层)，标准层面积约1000平方米(可分割成8个单元，单套面积在90-250平方米之间)，单元之间可自由打通，以适合企业的不同需要。海泰国际走廊约1.6米宽度，标准层走廊建筑层高为3.2米，1-5楼预留为商业配套空间，6-30楼全部为写字楼。大厦由日本亚意舍设计，壮观的LOW-E双层低辐射玻璃幕墙，风格简洁。以阳光穿透竹林的意境为灵感，设计的艺术化大堂，内部均为复式5部电梯，先进电讯设备。

不过，海泰地产陈隽玮“谦虚”地承认，若按照国际标准严格界定，这座于今年竣工、刚刚交付使用的海泰国际大厦尚不能算海泰真正的甲级写字楼，而海泰打造的真正5A甲级写字楼将在2年后面市。

地段 CBD未必优越

大宁国际商业广场事务总监梁美芬女士对甲级写字楼评级中的关键指标——地段的界定标准颇不以为然，“随着上海近年来的建设发展，这个观念显然比较陈旧，如果把地处六大CBD作为甲级写字楼的评判标准之一，那么显然这些地方早已没有多少地块可新建商务楼，而核心商务区的商务楼也早就供不应求。与之相应的是各个区域的高端商户都有对高端商务楼的需求，随着各地区城市商业副中心的建设和日渐成熟，这些副商业中心不但作为核心商务区的补充，在地区内也是商务、商业集聚区，这是城市发展的必然结果。”

我认为“下一轮的CBD可能会是在整个中环线连线，传统的CBD都是由政府主导的，这几年随着中心板块的发展，一些中环的地块也受到政府的支持，一些开发商也纷纷从市中心落实到非传统的区域开发项目。因此，我认为，评判写字楼是否甲级，时下首要考虑的是交通便利，周边商业、商务氛围也是其价值的重要支撑，最关键一点就是要与时俱进，看到商圈未来的潜力。”

去年9月，占地5.5万平方米的商业旗舰大宁国际商业广场试营业惊艳了整个沪北，也为闸北近中环的大宁地区引入了高端商务物业理念。位于共和新路与大宁路交界处的大宁国际商业广场，总建筑面积约25万平方米，由15幢3层至19层错落有致的建筑、11个风貌各异的大小广场和约两公里长的步行街组成，其功能包括约11万平方米的商场、约3.9万平方米的办公楼以及1座19层高的福朋喜来登四星级酒店。其中这3.9万平方米的办公楼就以“甲级”面貌出现。

这4栋甲级写字楼一亮相大宁，花旗银行旗下凯龙瑞基金即以6600万美元(合计人民币约5.2亿元)整体收购其所有的办公楼房源，单价约合13800元/平方米，重新包装后再行出租。现平均租金约为6—6.5元/平方米/天，若按这个租价，3.9万平方米的办公物业年租金回报折合约7000余万元人民币。

据悉，自去年7月正式对外招租以来，大宁国际办公楼现招租率已达8成，其中多为欧洲、香港地区的境外企业及合作公司，以高端贸易、服务行业为主，不乏世界500强企业。

“以大宁国际商业广场写字楼为例，其东靠申城交通大动脉的共和新路和南北高架，离地铁1号线延长路站仅80米，拥有四通八达的交通，租户的出行十分便捷，而大宁离南京路、人民广场商圈也仅约4、5公里，这么点距离在中心城区的范围内，根本算不了什么。”梁美芬说。

与梁美芬持同样观点的还有上海置业旗下的销售总监陈勇：“按传统观念，绿洲中环的写字楼在五大行眼中未必算得上甲级写字楼，但绿洲中环甲级写字楼的热销，有1/3的客户需求面积超过500平方米，有至少一半的客户来自长宁、静安等传统商务热点地区，有3/5的企业年营业额超过3000万元。”正是证明了非顶级地段、按甲级标准建造的写字楼得到市场认可。”

为了倾力打造一个新型的商务区，绿洲中环擘画了一个综合商务混合体，有商业、办公、酒店、包括高品质的住宅。“由于有这样一个比较高的定位，包括区域的整个发展，所以我们在整个区位当中住宅楼就可以比周边多买高2000块一个平米。包括绿洲商务广场，第一期推出就推了80%左右，而且已经买到约2万元/平方米，可能已经超过了有些中心CBD区域。”陈勇说，“对于如今上海的甲级标准，其交通、与中心区的沟通、商务配套、和未来的发展潜力已远比是否位于核心商务区更显得重要。”

服务 五大行占领甲级市场

对写字楼标准而言，比硬件设施更为重要的是服务。而服务方面，五大行的标准里有一条是“专业的物业管理”，在这一点上，国内版的甲级写字楼开发商也纷纷以聘请五大行进行物业管理为标榜，当然聘请品牌物业管理商，在取得高品质服务的同时，也需付出高额的物业管理费用。以海泰国际大厦为例，其物业管理委托戴德梁行，物业管理费约20元/平方米/月。同样，大宁国际商业广场写字楼所聘的是第一太平戴维斯，其物业管理费最高为23元/平方米/月。

“品牌物业团队在服务上注重于细微处见精神，比如进出我们的写字楼都由专人开门，保安、保洁十分到位。因此，我认为，甲级写字楼的确应该聘请相称的物业管理。当然，事实上，物业管理很大一部分支出是在空调运行费上。以大宁为例，设中央空调的楼栋，物业管理费为23元/平方米/月，因为包括每天上班时间的中央空调运行费，而设分体空调的楼栋，物业管理费则仅为12元/平方米/月，当然空调电费由租户承担。”梁美芬称。

据悉，一般而言，写字楼使用中央空调的时间为早9点到晚6点，超出部分则需按小时另外支付。沪上一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工票务等方面下功夫。梁美芬还认为，“甲级服务”一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入驻企业的专业化商务服务上。在各种细节设置上，多为租户考虑一些，提供更多的选择，在管理上更人性化一些，也应该成为反映写字楼综合标准的考量准则之一。